被相続人の物件を相続したくないときは、相続放棄の手続きをすることで、相続しなくて済みます。
それにより、固定資産税の支払い義務や住宅ローンの残高の返済義務は免れますが、デメリットもあるので注意しましょう。
こちらの記事では、空き家の相続放棄とはなにかお伝えしたうえで、管理に関する責任と手放す方法について解説します。

空き家の相続放棄とは

相続放棄とは、被相続人の資産と負債など、すべての遺産を引き継ぐ権利を放棄する選択です。
遺産には、不動産のほかにも預貯金や金融商品など、さまざまな種類があるので、慎重に決断しなければなりません。
ここでは、相続放棄の特徴を解説します。

すべての財産の権利を剥奪

相続放棄をする場合、プラスの財産もマイナスの財産もすべて引き継ぐ権利を失います。
つまり、「預貯金は相続して空き家のみ放棄したい」などと財産を取捨選択できるないので注意が必要です。
分かりやすく説明すると、相続放棄をすると法定相続人としての権利がなくなり、もともと相続する権利がない方と同じ立場になります。
空き家を所有するのは負担が大きいと感じたとしても、ほかに相続したい財産があるなら一緒に引き継ぐしかありません。

親族への連絡が必要

法定相続人が相続しないと決めた場合、相続権は次の相続人に回ります。
次の相続人に何も連絡せず相続権を放棄すると、知らぬ間に権利が回っていて、気づいたときには放棄できる期間が過ぎている可能性があります。
負債の多い遺産が回ってくると、相続人にとっては返済義務がのしかかり、負担が大きいです。
何も連絡しなかったことで、自分の意思とは関係ない負債が発生すると、親族間であってもトラブルを避けられません。
ほかの方たちに迷惑をかけないためにも、相続権を次に回すのであれば、必ず連絡しましょう。

申請できるのは相続開始から3か月以内

遺産を引き継がないと決めたのであれば、相続が始まって3か月以内に申請が必要です。
具体的には、相続人になったと知った日を基準に3か月です。
家庭裁判所に遺産を相続する意思がない旨を申請して、受理してもらえるのを待ちます。
なお、被相続人の死亡日から3か月過ぎると、相続人たちが相続の事実を把握していなかったとしても、相続放棄が認められないケースもあります。
そのため、相続を拒否するのであれば、できるだけ早いタイミングで動き始めましょう。

空き家の相続放棄における管理責任とは

2023年4月1日より、相続放棄後の空き家や土地の管理ルールが新しくなりました。
少子高齢化や登記ルールの曖昧さなどを理由に、日本全国では九州本土の面積を超えるほどの土地が所有者不明の状態になっているのが社会問題になっています。
この問題を解決するために、民法が改正されました。
ここでは、相続放棄後の管理に関する責任について解説します。

相続財産に属する財産を占有していると管理義務が発生する

以前までの民法では、遺産の引き継ぎを放棄したとしても、相続権のある不動産の管理義務が課せられていました。
つまり、次の相続人がいれば権利を回せますが、自分が最後の相続人になると、遠く離れた不動産であっても、管理義務が課せられることで負担が大きいのです。
民法改正によって、最後の相続人が遺産の引き継ぎを拒否した場合、だれも住んでいない空き家に限っては、管理義務を負わなくて良いと変更されています。
被相続人と相続人が同居していた場合は、相続放棄した後に引っ越しても管理責任が問われますが、すでに別々に住んでいるのであれば責任の負担が軽減されます。

相続人または相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまで管理義務が発生する

以前の民法では、最後の相続人は相続財産管理人の申し立てをして、遺産を引き継ぐ権利を拒否する必要がありました。
しかし、相続財産管理人の申し立てとは、次の法定相続人が誰に当たるのかがわからないときにおこなうものです。
法務省の「条文見える化」が進むと同時に、以前の民法ではすべての法定相続人が遺産の引き継ぎを拒否したときの管理責任が不透明でしたが、改正で管理義務の終期が明確になりました。
それにより、現在は相続財産の清算人（管理人）に財産を引き渡すまでの間と設定されています。

責任範囲が管理から保存に変わった

以前の民法では、問題となる財産を管理する義務があるとされていましたが、現在の民法では「保存」と表現が変更されています。
「保存」という言葉になったことで、以前ほど金銭的な負担をかけて修繕やリフォームなどの工事をする必要はなくなりました。
これは明確に記載されているわけではありませんが、民法上の「保存行為」としての修繕義務までは問われない可能性があります。
ただし、各自治体の条例や特定空き家に関する法律によっては、周囲に危害を及ぼすおそれがある物件については、行政代執行や罰則が適用される場合があります。
そのため、通告があった場合は内容を確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう。

相続放棄をせずに空き家を手放す方法

空き家を手放したいという理由だけで相続放棄を選択すると、そのほかの財産まで手放さなければなりません。
遺産を引き継がないと決めたとしても、不動産を適切な状態で保存する義務は残るので、こうした負担を撤廃するにはどのような手段が有効かを知っておきましょう。
ここでは、相続放棄をせずに空き家を手放す方法について解説します。

売却

まず、もっとも一般的な選択肢としては中古物件としての売却です。
誰も住んでいない空き家は、老朽化のスピードが速まるので、少しでも早い時期に販売活動を始めるのが賢明です。
立地や広さなどの条件が優れている場合、中古物件を安く購入してリフォームしたいと考えるファミリー層の需要を見込めます。
スムーズに売買契約まで進めば、空き家を現金化できるので、遺産分割協議における財産の分配をめぐる争いを回避しやすくなるでしょう。
ただし、経年劣化が進み見た目が悪かったり、物件構造が腐敗していたりする場合、すぐに購入希望者が現れる保証はありません。
どうしても売却を成立させたいなら、専門業者に買い取ってもらう方法も視野に入れましょう。
この方法であれば、価格は相場より下がる可能性がありますが、早期に売買を成立させたい方には適しています。

寄付

売却が難しい空き家を手放したい場合は、寄付という選択もあります。
寄付先としては、自治体や法人、個人といったように、さまざまな候補が考えられます。
法人や個人に対して寄付する場合は、贈与とみなされて税金の課税対象になる可能性があるため、事前に税金面の確認が必要です。
また、近隣住民に話を持ち掛けることで、土地が広くなるなどのメリットを感じ、引き取ってもらえることがあるかもしれません。
ただし、個人間のやり取りで金銭が発生していなくても、不動産価値によって贈与税が発生する場合があります。
そのため、トラブル防止のためにも、贈与契約書を作成したうえで空き家を引き渡すのが望ましいです。
引き取り先が見つからない場合は、不動産の所在する地域の自治体に相談してみましょう。
自治体側で公的な活用目的があれば、調査結果によっては引き取ってもらえる可能性があります。
しかし、老朽化が進みすぎている空き家の場合、維持費や解体費が膨らんでしまうため、受け入れ先を探すのは容易ではありません。
そのため、寄付を考えるなら、状態が比較的良い段階のうちに検討を始めることも重要です。

まとめ

相続放棄とは、空き家を含むすべての財産を引き継ぐ権利を失う選択であり、おもに負債が資産を上回るケースで利用されます。
相続の発生から3か月以内に申請が必要になるため、素早い決断が求められます。
空き家のみを処分したい場合でも、相続放棄をしてしまうと、ほかの財産まで手放さなければならないので、売却や寄付といった手段を活用して検討するのが良いでしょう。

不動産を購入する際は、年収に応じて適切な予算を決めたうえで物件を探すのが望ましいです。
そのためには、年収の金額だけでなく返済比率などにも気を配る必要があります。
そこで今回は、不動産を購入するための年収から見た予算の決め方や計算の方法、返済比率についてご紹介します。

不動産を購入するための年収に応じた予算

不動産を購入する際の予算には、現在の年収が大きく関わってきます。
年収がいくらなのかによって、住宅ローンを組む際にいくら借りられるかが変化するためです。
年収が低いとその分返済能力も低いとみなされ、借りられる金額も低くなります。
逆に、年収が高いとその分高い金額を借り入れられるため購入できる不動産の選択肢も広がるでしょう。

予算決めで参考になる年収倍率

現在の年収に対して購入可能な不動産価格を考える際、年収倍率が参考になります。
年収倍率は、住宅の購入価格が年収の何倍であるかを示す数値です。
地域によって平均的な年収倍率は異なりますが、一般的には年収の5倍から7倍の範囲が適切とされています。
年収300万円であれば1,500万～2,100万円、年収500万円であれば2,500万～3,500万円が目安です。

予算決めで参考になる頭金の金額

不動産購入時の予算決めでは、年収倍率だけでなく、頭金の準備額も重要な要素となります。
頭金は、住宅ローンを借りる際に先に金融機関に支払う金額です。
頭金が多いほど、返済期間中に支払う金額が少なくなり、より高額なローンを組むことが可能になります。
頭金は現金で一括払いする必要があるため、年収だけでなく、現時点での貯金額にも影響されることが多いです。
場合によっては、家族からの贈与で頭金を賄うこともできますが、その際には贈与税の支払いが必要になります。

借り入れ可能額は予算の参考になる

住宅ローンを借りる際、年収や現在の職種などを基に借り入れ可能額が算出されます。
これにより、不動産購入に際して金融機関からどれだけの融資を受けられるかが決まります。
借り入れ可能額は単純に年収のみで決まるわけではありませんが、年収は大きな影響を与えるでしょう。
実際に支払える頭金の額や、借りられる借り入れ可能額によって、不動産購入時の予算は変動するでしょう。

不動産を購入する際の年収に応じた予算の計算方法

不動産を購入する際の予算は、年収に応じた頭金と借り入れ可能額によって決めるケースが多いです。
ただし、貯蓄があるからといってそれをすべて頭金に注ぎ込むことはおすすめできません。
不動産を購入する際はさまざまな費用が発生するほか、自分の生活費も確保しておく必要があります。
くわえて、病気や冠婚葬祭などで急な出費が発生する可能性もあるため、貯蓄を全額住宅ローンの頭金に用いてしまうのは推奨できないのです。
実際の生活費をもとに、3～6か月分を目安に生活予備費を計算しておきましょう。

借り入れ可能額いっぱいでなく返せる金額を目安に

住宅ローンの審査では、現在の年収や職種に応じて借り入れ可能額が決まりますが、その金額いっぱいまでローンを借りることはおすすめできません。
現在は収入が安定しているように見えても、将来的に収入が安定する保証はないためです。
たとえば、子どもの進学や病気などで出費が増えたり、働けなくなったりすると、同じ返済金額でも生活が困難になる可能性があります。
とくに、借り入れ可能額いっぱいまでローンを組んでいると、返済計画が厳しくなり、状況の変化に対応できなくなるリスクが高まります。
そのため、現在支払っている家賃などを基に、毎月無理なく返済でき、将来的な変化にも対応できる金額を検討することが重要です。

予算の計算シミュレーション

不動産を購入するための予算を計算する際は、まず頭金の金額を決定します。
次に、毎月の返済額と返済期間を考え、頭金と合わせて借り入れ金額を決める必要があります。
金利の利率によって借り入れ可能額は異なりますが、シミュレーションでは一般的に35年で返済する前提で計算されることが多いです。
また、ボーナスが入った際に繰り上げ返済をおこなうかどうかも返済期間に影響を与えます。
金利が1.7％で変動しない前提の場合、家賃7万円と同じ金額を返済するケースでは返済総額は2,210万円になります。
同様に、現在の家賃が8万円であれば2,530万円、9万円であれば2,840万円として返済総額を設定することが可能です。
将来的な経済状況の変動に備えるため、現在の家賃から2万円ほど減額して計算することもおすすめです。
これらの金額に頭金を加えることで、不動産購入の予算の目安を算出できます。

不動産を購入する際の年収に対する返済比率

不動産を購入するための予算を決める際は、年収の金額だけでなく返済比率についても考える必要があります。
適切な返済比率を超過して住宅ローンを組んでしまうと、生活に影響が出て返済が続けられなくなる可能性があるためです。

返済比率とは

返済比率とは、年収に対して年間の返済額がどれだけの割合を占めているかを示す数値です。
年間返済額を年収で割ることで計算でき、数値が大きいほど負担が大きいことを示します。
住宅ローンを借りる際には、年間の返済額が適切な返済比率内に収まるように借り入れ金額が決められることが一般的です。
なお、返済比率を考慮する際には、住宅ローンだけでなく、他のローンの返済額も含めて考える必要があります。
住宅ローン以外の借入金がある場合、その返済額と住宅ローンの返済額を合算して算出することが求められます。
そのため、何もローンがない状態で住宅ローンを組む場合と、すでにほかのローンがある状態で住宅ローンを組む場合では、借り入れ可能額が異なる点に注意が必要です。
また、月収に対する返済金額の割合は返済負担率と呼ばれ、返済比率と同様に借り入れ金額を決定する際に大きな参考になります。
返済比率や返済負担率が高すぎると、住宅ローンの審査で融資が断られる可能性が高くなります。
ローン審査を受ける際は、無理なく返済できる金額を選択することが重要です。

返済比率の目安

年収に対する返済比率の目安は、一般的に30～35％程度です。
これは年収の金額によって異なり、年収が400万円未満の場合は30％以下、400万円以上の場合は35％以下が望ましいとされています。
たとえば、年収300万円で30％の返済比率を設定する場合、年間の返済金額は90万円、月々の返済金額は7万5,000円程度です。
年収400万円で35％の返済比率を設定する場合、年間140万円、月々約11万6,000円を返済する必要があります。
返済金額をぎりぎりまで高く設定してしまうと、将来の収入変動に対応できなくなる可能性が高くなります。
そのため、ローンの返済比率はできるだけ25％程度に抑えることが望ましいでしょう。
一方で、家族構成やローンを組む方の年齢、経済状況によって適切なローン金額は異なります。
そのため、単一の基準で予算を設定することは、必ずしも適切な結果を生まない可能性があります。
金融機関や専門家と相談しながら、将来のライフプランを考慮したシミュレーションをおこなうことが重要です。

まとめ

不動産を購入する際は、年収に応じて頭金や借り入れ金額を決め、予算を決定する必要があります。
そのためには毎月いくら返済していくのか、返済比率はどの程度になるのかも考慮しなければなりません。
家族構成や将来の計画なども考慮し、無理なくローンを返済できる範囲で予算を組むのがおすすめです。

相続が発生すると、亡くなった方の現金や預貯金、不動産などの財産は、配偶者と子どもが引き継ぐのが一般的です。
離婚後にどちらかが亡くなった場合、元夫や元妻は配偶者ではないため相続権は関係ありませんが、子どもはどうなるのでしょうか。
今回は、離婚後の子どもの相続権はどうなるのか、実子と連れ子の違いと、子どもが相続トラブルに巻き込まれないようにするための方法について解説します。
不動産を所有しており、離婚をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

離婚後の子どもの相続権は？実子は不動産を引き継げる

相続が発生した場合、亡くなった方の財産を引き継ぐ相続人の順位が民法によって定められています。

●第1順位：子ども（孫など直系卑属）
●第2順位：親（祖父母など直系尊属）
●第3順位：兄弟姉妹（甥・姪）

配偶者は常に法定相続人となり、被相続人が遺言を遺していなければ、上記の順位で相続するのが一般的です。
では、被相続人が離婚している場合はどうなるのでしょうか。

離婚しても子どもの相続権は変わらない

夫婦が離婚している場合、元夫や元妻は他人であるため、配偶者だった方の財産を相続する権利はありません。
しかし、夫婦のあいだに生まれた子どもは、両親が離婚したとしても親子関係はなくならないため、財産を相続する権利があります。
現金や預貯金、不動産、有価証券など、さまざまな財産が相続の対象となります。
再婚者とのあいだに子どもが生まれた場合
離婚後に第三者と再婚し、新しい配偶者とのあいだに子どもが産まれるケースもよくあります。
この場合、前の配偶者とのあいだに生まれた子どもと、再婚した配偶者とのあいだに生まれた子どもの相続権は同じです。
したがって、相続が発生した際には、平等に財産を分けなければなりません。

親権と相続権は無関係

子どもがいる夫婦が離婚する場合、どちらが子どもの親権を持つのかを決めなければなりません。
この親権と子どもの相続権は無関係です。
たとえば、元妻が親権を持ち子どもと同居しており、元夫と何年も会っていないとします。
この場合であっても、子どもは母親の財産だけでなく、父親の財産も相続する権利があります。

代襲相続が認められる

離婚したとしても、子どもの代襲相続が認められています。
代襲相続とは、本来相続人になるはずだった方が相続開始前に亡くなり相続権を失った場合、その方の子どもが代わりに被相続人の財産を相続する制度です。
つまり、親が亡くなる前に子どもが亡くなった場合、その子どもである孫が祖父母の財産を相続できるということです。
この制度は、離婚しても認められます。

離婚後の子どもの相続権は？連れ子が不動産を相続する方法

離婚した元夫や元妻とのあいだに生まれた子どもには相続権があることを前章で解説しましたが、離婚後に再婚するケースも珍しくありません。
再婚した配偶者とのあいだに子どもが生まれた場合、その子どもは実子であるため、財産を相続する権利があります。
では、再婚した配偶者の連れ子はどうなるのでしょうか。
そこで次に、離婚後に再婚した配偶者の連れ子の相続権について解説します。

連れ子は実親の財産を相続できる

前章でも解説したように、親が離婚しても、親権がどちらにあるかに関わらず、子どもに相続権があります。
つまり、離婚後に再婚した配偶者の連れ子は、実親が所有する不動産や預貯金といった財産を相続することができるのです。
たとえば、親が離婚したあと、母親と一緒に暮らしている子どもは、その母親が再婚しても、実の父親と母親が所有する財産の両方を相続できます。

実親の再婚相手の財産は相続できない

親が離婚したあと、そのどちらかが再婚した場合、親が再婚した相手と一緒に暮らすようになっても、その再婚相手の財産を相続する権利は連れ子にはありません。
たとえば、親の再婚相手が所有する不動産に長年一緒に生活しており、再婚相手が亡くなった場合、その不動産を相続することはできないのです。
もし親の再婚相手に、元夫や元妻とのあいだに生まれた実子がいれば、不動産の相続権は、配偶者と実子にあります。

連れ子と養子縁組をすれば相続できる

養子縁組とは、血縁関係にない方同士が、法律上の親子関係を結ぶ制度です。
再婚した配偶者の連れ子に不動産を引き継がせたい場合は、養子縁組をすることで、連れ子に相続権を持たせることができます。
養子縁組には「普通養子縁組」と「特別養子縁組」の2種類がありますが、子どもの福祉を目的とするような特別な事情がない場合は、「普通養子縁組」をするのが一般的です。
連れ子と普通養子縁組をした場合、その連れ子は実親の配偶者である養親の財産を相続することができるようになります。
養子となった連れ子の相続権は、養親の実子と同等です。
また、普通養子縁組の場合、養子となった連れ子は、実親との親子関係も継続されます。
つまり、養子となった連れ子は、実親と養親、両方の財産の相続権を持つということです。
なお、法定相続人となれる養子には人数に制限があります。
亡くなった方に実子がいる場合、養子を法定相続人に含めることができるのは1人までで、実子がいない場合は2人までです。

離婚後に子どもが不動産を相続する際にトラブルになるのを避ける方法

離婚しても子どもに不動産を引き継ぐことが可能であることを前章で解説しましたが、相続が発生した場合に、子どもがトラブルに巻き込まれるケースも少なくありません。
そのような事態を避けるためには、元気なうちに対策しておくことが大切です。
そこで最後に、離婚後の相続トラブルを避ける方法について解説します。

公正証書遺言を作成する

法定相続人の順位について先述しましたが、相続においては、遺言書の内容が優先されます。
したがって、不動産を引き継がせたい相続人がいる場合は、遺言書で指定しておくのがおすすめです。
遺言書にはいくつか種類がありますが、法的な効力を持つ「公正証書遺言」を作成することが大切です。
ただし、法定相続人には最低限の財産を相続できる「遺留分」が認められているため、遺留分を侵害しないように考慮する必要があります。

生前贈与をおこなう

遺言書を遺しても、そのとおりに財産が引き継がれるとは限りません。
そこで、財産を引き継がせたい相続人に生前贈与をおこなうのも方法の1つです。
ただし、贈与額が年間110万円を超えると、贈与を受けた方に対して贈与税が課されます。
したがって、生前贈与は、課税対象とならない範囲内でおこなうのがおすすめです。

不動産を売却して現金化しておく

不動産は、現金や預貯金のように平等に分割できるものではないため、相続においてはトラブルになることがよくあります。
したがって、相続発生後に子どもがトラブルに巻き込まれないようにするためには、売却して現金化しておくのがおすすめです。
今の配偶者とのあいだに生まれた子どもと、元夫や元妻とのあいだに生まれた子どもの相続権は同等です。
同じように分ける場合でも、遺言で割合を指定する場合でも、現金であれば分けやすいため、不動産は売却することをおすすめします。

まとめ

離婚した場合でも、実子には親の財産を相続する権利があります。
また、養子縁組をすることで、離婚後に再婚した配偶者の連れ子にも、実子と同等の相続権を持たせることが可能です。
しかし、配偶者の異なる子どもや養子がいると、相続発生後にトラブルになる可能性が高いため、とくに不動産については売却して分けやすいようにしておくことをおすすめします。

不動産売却にあたって知っておきたいことのひとつに、これから売り出す建物の耐用年数があります。
詳細を把握していないと、不動産売却にともなう手続きがスムーズに進まなくなるおそれがあるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却における耐用年数とは何か、建物構造別の数値、減価償却との関係を解説します。

不動産売却における耐用年数とは

耐用年数と一口にいっても実は3種類あり、それぞれで意味が異なるため注意が必要です。
各耐用年数の概要は以下のとおりです。

物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、建物を物理的に使用できる期間、つまりは建物の寿命を指します。
規定の期間が過ぎると、構造や品質などに問題が生じやすいため、建物としての使用が難しくなります。
また、物理的耐用年数が想定されるのは、不動産だけに留まりません。
テレビなどの家電製品では、いつまで使えるのかが重要な問題であるため、品質を維持できる期間がよく表示されています。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、税法上で価値が認められる期間であり、具体的な数値は国が決めています。
物理的な寿命を指す基準ではないため、規定の期間が過ぎるとただちに問題が起きるわけではありません。
法定耐用年数を用いる場面は、固定資産税などを算出するときです。
不動産の価値は一定ではないため、課税にあたって価値を都度調べなくてはなりません。
このとき、法定耐用年数をもとに課税時点での価値が調べられ、適切な税額が算出されています。

経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、建物の経済的価値がなくなるまでの期間です。
物理的耐用年数と少し似ていますが、あくまで経済的価値を基準としている点に違いがあります。
物理的な寿命を指すわけではないため、規定の期間が過ぎても建物としての使用が不可能になるとは限りません。
具体的な数値は、劣化の状況や建物の機能、今後のメンテナンスなどをふまえて決定されます。
そのため、建物構造が同じでも、物件単位で数値が変わることがあります。

不動産売却でよく使われる種類

上記3種類のうち、不動産売却でよく使われるのは法定耐用年数です。
物理的耐用年数があまり使われないのは、建物の寿命は使用状況によって変わりやすいからです。
経済的耐用年数も物件ごとに差異があり、使い勝手が良いとはいえません。
対して、法定耐用年数は資産の種類に応じて決まる数値であり、現状では建物の価値を調べるときの目安として広く使われています。

不動産売却前に知りたい建物構造別の耐用年数

建物構造別の耐用年数は以下のとおりです。

一戸建て

一戸建ての建物構造はほとんどのケースにおいて木造であり、その耐用年数は22年です。
新築から22年が過ぎると、木造一戸建ては価値がゼロだとみなされます。
そのため、新築価格を22で割れば、1年あたりに失われる価値を把握できます。
新築に4,400万円かかったなら、価値が1年あたりに200万円ずつ失われていく計算です。
木造一戸建ての耐用年数はやや短く、価値の下落が比較的早いといえます。

マンション

マンションの建物構造には、鉄筋コンクリート造と鉄骨鉄筋コンクリート造の2種類があります。
前者は一般的なマンション、後者は高層マンションで採用される傾向にあります。
いずれにしても木造よりは頑丈であるため、耐用年数は47年と長めです。
価値がゼロとなるまでには新築から47年かかるため、マンションは資産性に比較的優れているといえます。

木造アパート

木造アパートの建物構造は、木骨モルタル造となっているケースがあります。
木骨モルタル造の耐用年数は木造一戸建てより短く、20年しかありません。
耐用年数がやや短い木造一戸建てよりもさらに早く価値が下がっていくため、不動産売却にあたっては注意しましょう。

中古不動産のケース

一戸建てやマンションが中古だったとき、耐用年数は以下の方法で算出します。
（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％
たとえば、取得の時点で築10年だった木造一戸建てなら、耐用年数は「（22年－10年）＋10年×20％＝14年」となります。
取得時点での築年数を耐用年数から差し引くだけでは、正しい計算になりません。
なお、耐用年数が短い不動産だと、取得の時点で耐用年数をすでに過ぎているケースが想定されます。
このときは、法定耐用年数に20％をかける形で計算します。
木造一戸建てなら「22年×20％」となるため、耐用年数は一律で4年です。
これから売却する不動産が取得の時点で中古である場合は、耐用年数の計算を間違えないように注意しましょう。

不動産売却における耐用年数と減価償却の関係

不動産売却にあたり、建物の耐用年数は減価償却と関係します。
減価償却の概要や耐用年数との関係は、以下のとおりです。

減価償却とは

減価償却とは、不動産などの取得にかかったお金を毎年少しずつ経費として計上する手続きです。
仮に不動産の取得で3,000万円かかったとしても、一度に全額を経費にはできません。
取得にかかった費用を耐用年数で分割し、1年分に相当する金額だけを毎年計上していきます。
減価償却の対象となる資産は、不動産だけではありません。
事業に用いる機械や器具なども、取得費用を減価償却によって計上することがあります。
減価償却の適用条件は、まず取得価格が10万円以上であることです。
そして耐用年数が1年以上あり、時間の経過によって価値が下がっていく資産が対象とされます。
そのため、不動産で減価償却が必要なのは主に建物であり、土地は対象外です。
土地は建物と違って経年劣化がなく、時間の経過だけでは価値が下がらないと考えられるからです。

不動産売却における減価償却

減価償却は不動産売却と関係しますが、目的が少し変わります。
不動産売却時の減価償却は、譲渡所得を正しく計算するためにおこなうものです。
譲渡所得とは不動産売却による利益を指し、以下の方法で算出します。
収入金額－（取得費－減価償却費）－譲渡費用
譲渡所得は、不動産売却の収入がそのまま該当するのではなく、売却した不動産の取得費と譲渡にかかった費用をそれぞれ差し引かなければなりません。
そして、売却した不動産が建物なら、取得費から減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費とは、時間の経過によって失われた資産価値を数値化したものです。
不動産売却後に減価償却をしっかりおこなわないと、譲渡所得を正しく計算できず、納税に不備が生じかねません。

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の2種類があります。
適切な計算方法は不動産の取得時期に応じて変わりますが、現在では定率法を使えるケースは限られており、定額法を用いるほうが無難です。
定額法で減価償却費を計算するとき、建物の耐用年数が必要になります。
計算の流れは、建物の取得費を調べるところから始まります。
建物と土地をセットで取得していたときは、取得費の総額から土地の価格を差し引きましょう。
次に、建物構造に応じた法定耐用年数から、規定の償却率を調べます。
償却率とは、1年単位で経費に計上できる金額の割合であり、定額法と定率法で数値が変わるため注意が必要です。
建物の価格に償却率をかければ、1年ごとに失われる価値が計算できます。
あとは、1年ごとに失われる価値に、取得から売却までの経過年数をかければ減価償却費となります。

まとめ

耐用年数と一口にいっても3種類ありますが、不動産売却によく用いるのは、税法上で価値が認められる期間を指す法定耐用年数です。
建物構造別の耐用年数に関しては、木造一戸建てなら22年、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションなら47年などとなっています。
不動産売却において、耐用年数は譲渡所得の計算で建物の減価償却をおこなうときに関係します。

不動産を購入するときには、さまざまな諸費用が発生します。
何も知らずに手続きを進めてしまうと、余計な費用がかかったり、予算オーバーになったりと失敗してしまうこともあるでしょう。
そこで今回は、不動産購入にかかる費用や税金の種類をはじめ、住宅ローン保証料についても解説します。

不動産購入にかかる費用の種類とは

不動産購入時の諸費用は新築住宅で物件価格の3～5%、中古住宅で5～10%が目安です。
たとえば、3,500万円の物件だと10%の約350万円が諸費用として発生します。
これらの費用は、原則現金で用意しなければならないので、直前で慌てることがないように、かかる費用の種類をあらかじめ把握しておくのが良いでしょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産購入でかかる費用の種類として、まず挙げられるのが「仲介手数料」です。
仲介を受けた不動産会社は売主と買主の間に立ち、条件の調整や契約事務をおこないます。
それらの手続きには手数料が発生し、売買契約時と引き渡し時に分けて不動産会社に支払うのが原則です。
仲介手数料の上限は売却価格が400万円超えの場合「取引価格×3%+6万円+税」となっていますが、それぞれの取引金額に応じて支払う額は決められています。
たとえば、取引額が200万円以下のケースでは、取引額の5%以内が上限です。

不動産取得後の登記費用

不動産購入後には、所有権保存登記や所有権移転登記が必要になります。
どちらの手続きにも費用がかかるので、不動産購入で必要な諸費用として覚えておきましょう。
登記にかかる費用は、司法書士や土地家屋調査士に手続きを代行してもらうための「依頼費用」と不動産登記に必要な「登録免許税」の2種類です。
登記手続きを専門家に依頼したときには、5万円〜10万円ほどの費用を用意しなければなりません。
費用を抑えたいときは、登記を自分でおこなう必要があります。
登録免許税には軽減税率も設定されているので、事前に条件などを確認しておきましょう。

売主に支払う手付金

手付金とは、売買契約時に買主が売主に支払うお金です。
相場は物件価格の5～10％に設定されており、キャンセル代としての役割も担います。
買主都合で売買契約をキャンセルするときは、手付金を放棄すると途中解約可能です。
一方、キャンセルが売主都合のケースでは、手付金の倍額が買主に返金されます。
キャンセルがないときは、売買代金の一部に充てられたり返金されたりするのが一般的です。
このように、不動産購入にはさまざまな種類の費用がかかるので、用途や金額を事前に把握しておくことをおすすめします。

不動産購入時にかかる税金の種類とは

不動産購入で発生する税金は、主に以下の4種類です。

●不動産取得税
●印紙税
●登録免許税
●消費税

それぞれ目的や金額の決まり方が異なるので、事前に確認しておきましょう。

不動産取得税

まず、不動産取得税とは、家を新築・増築・改築したときにかかる税金です。
税金の計算方法は「固定資産税評価額×4％」で、2008年4月1日から2027年3月31日までに取得した土地や住宅は3%の軽減税率が適用できます。
不動産取得税を把握するための固定資産税評価額は、毎年4月頃に送られてくる固定資産税の課税明細書で確認可能です。
また、固定資産評価証明書を入手する方法や固定資産課税台帳を閲覧する方法もあります。

印紙税

印紙税は、売買契約書を交わすときに必要な税金です。
契約書に記載されている金額によって税額が決定されます。
たとえば、契約金額が10万円超～50万円以下のケースでは、400円を印紙税として負担しなければなりません。
ただし、不動産譲渡契約書と建設工事請負契約書は、2024年4月1日から2027年3月31日まで、印紙税の軽減措置が適用されます。
軽減後の税額は200円となるので、大幅な節税効果が見込めるでしょう。

登録免許税

登録免許税は、土地や建物を登記するときに発生する税金です。
所有権に関する登記では、固定資産税評価額に所定の税率をかけて計算します。
なお、抵当権権設定に関する登記は「債権額×所定の税率」が計算式です。
これらの税金にも軽減措置が適用され、一定の条件を満たすと、住居用家屋の移転登記で2.0％から0.3％まで税率を下げられます。

消費税

不動産購入では、消費税がかかります。
不動産会社による仲介を依頼して購入する住宅などは消費税が発生するため、忘れずに資金を用意しておきましょう。
不動産会社に支払う仲介手数料にも消費税がかかりますが、例外として土地は非課税です。
個人間で住宅を売買するときも、土地には消費税がかかりません。

不動産購入時の住宅ローン保証料とは何か

不動産購入時に住宅ローンを組むなら、住宅ローン保証料を支払う可能性があります。
住宅ローン保証料についてよく知らない方は、以下で費用の目的や支払い方法を確認してみましょう。

住宅ローン保証料の概要

住宅ローン保証料とは、住宅ローンの申込者が保証会社と保証契約を結ぶときにかかる費用のことです。
住宅ローンを契約するときに発生する費用で、債権者がやむを得ず住宅ローンを返済できなくなったときに保証会社が代わりに費用を負担します。
金融機関や商品によっては住宅ローン保証料が不要なケースもあるものの、金融機関が貸し倒れするリスクから条件が厳しくなるおそれがあります。

住宅ローン保証料の支払い方法

住宅ローン保証料の支払い方法には「一括前払い型」と「金利上乗せ型」の2種類があります。
一括前払い型は、住宅ローンの契約時に保証料を一括で支払う方法です。
一方、金利上乗せ型は、住宅ローンの金利に上乗せして、保証料を毎月の返済額に含めて支払います。
一括前払い型は毎月の返済額が抑えられますが、住宅ローンの契約時にある程度まとまった資金が必要です。
金利上乗せ型のメリットは、住宅ローンを借り入れるときに準備する諸費用が抑えられる点にあります。
ただし、保証料の合計金額は、一括前払い型より大きくなる可能性があるので注意が必要です。
それぞれ特徴が異なるので、買主の状況や用意できる資金を考慮しながら検討していきましょう。

住宅ローン保証料の相場

ローン保証料は、借り入れ額や返済年数によって異なります。
保証料率は、0.15％～0.45％で収まるケースがほとんどです。
しかし、2019年時点では一括前払い型が借り入れ額の2％ほど、金利上乗せ型が0.2%ほどに設定されています。
たとえば、4,000万円を35年ローンで借り入れしていたとすると、金利0.2％で総返済額4,132万円が必要です。
つまり、132万円の保証料を支払う必要があります。
一方、借り入れ額2％のケースでは「4,000万円×2％=80万円」です。
このような計算式から、どちらがより低コストか判断できます。
不動産購入で住宅ローンを組む予定がある方は、ローン保証料も踏まえて資金計画をおこないましょう。
一部の地方銀行やネット銀行などは保証料がかからないケースもあるので、初期費用を抑えたい方に向いています。

まとめ

不動産購入では、不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用、手付金などの諸費用が必要です。
購入時にかかる税金には、不動産取得税・印紙税・登録免許税・消費税があります。
住宅ローンの手続きで保証会社と保証契約を結ぶときには「ローン保証料」がかかるので、ある程度の相場は事前に確認しておきましょう。

一般的な土地は所有し続ける限り固定資産税がかかりますが、なかには固定資産税がかからない土地もあります。
固定資産税の対象外になる土地は、相続税を支払う必要はあるのか、疑問に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、固定資産税のかからない土地とは何か、相続税は課されるのか、必要ない土地を処分する方法についてご紹介します。

固定資産税のかからない土地とは？

一般的な土地であれば、毎年1月1日時点でその土地を所有している方に固定資産税が課されます。
固定資産税とは土地の評価額に応じて算出され、毎年5月頃に納税通知書によって金額が知らされるものです。
しかし、特定の条件を満たした土地には固定資産税がかからない非課税のものもあります。
固定資産税のかからない土地の条件について、詳しく見ていきましょう。

課税標準額が基準を下回る土地

固定資産税がかからない土地の一種とは、課税標準額が一定の基準を下回る土地のことです。
土地や家屋に課される固定資産税には免税点と呼ばれる点数が設けられており、土地は30万円、家屋は20万円を下回る課税標準額の場合、非課税になります。
土地と建物の課税標準額は別々に算出されるため、それぞれの課税標準額が基準を下回っている場合は両方所有していても固定資産税が発生しません。
同一の市町村内で同じ種類の不動産を複数所有している場合は、それぞれの課税標準額を足し合わせて判断するため、課税される可能性があります。
一方で、別の市町村に土地の所在地が分かれている場合は免税点も別個に判断するため非課税になる可能性があるのです。

国や自治体が所有している土地

個人や法人でなく、国や自治体が所有している土地にも固定資産税はかかりません。
このような土地には、公立の学校や役所、公園などの敷地が挙げられます。
ただし、これらは一般的な土地とは異なり相続の対象にはなりません。

地方税法に定められた土地

地方税法に定められた土地にも、固定資産税が非課税になるものがあります。
これらは物的非課税の土地と呼ばれており、墓地、保安林、国有林などが対象です。
こうした公共性の強い土地は固定資産税の課税においては個人の資産として扱われず、税金は免除されます。
一方で、相続が可能な土地については通常どおりの手続きが必要になるため注意しましょう。

固定資産税のかからない土地でも相続税はかかる？

固定資産税のかからない土地であっても、相続の手続きは通常どおり必要になるため、場合によっては相続税が発生する可能性があります。
そのため、相続時は固定資産税のかからない土地を含めた遺産から相続税を申告し、期限までに納付しなければなりません。

相続が決まったら相続登記の手続きをする

親族の方が亡くなり、相続が開始されたら、まず相続人同士で誰が何を相続するのか遺産分割会議をおこなう必要があります。
会議の結果、固定資産税のかからない土地を相続することになったら、相続登記によって名義人を故人から自分に変更しなければなりません。
相続登記には期限があり、超過すると罰則を科されるため注意しましょう。
手続きでは法務局に書類を提出し、登録免許税と呼ばれる税金を支払います。
法務局の窓口に持参する、法務局に郵送する、オンラインで手続きをおこなうの3種類があり、手続きから1週間程度で名義人を変更できます。

相続税を申告する

固定資産税のかからない土地を含め、相続する財産が基礎控除額を超えるようであれば相続税の申告が必要です。
基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）」で計算できます。
相続税評価額をもとに計算し、相続税が発生するようであれば相続税の申告をおこないましょう。
なお、相続税の申告には相続の開始を知った日の翌日から10か月以内との期限があるため、これを超過しないよう注意が必要です。
また、相続税の内訳や総額に誤りがないようしっかり確認してから申告しなければなりません。
期限の超過や申告漏れによる過少申告が起きた場合、追徴課税などのペナルティを課される可能性があります。

固定資産税のかからない土地には納税通知書がない

相続税評価額を計算するため、固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式をとる場合があります。
一般的な土地であれば固定資産税評価額は納税通知書に記載されていますが、固定資産税がかからない土地はそもそも納税通知書が届きません。
そのため、倍率方式で相続税評価額を求めたい場合は、別の方法で固定資産税評価額を調べる必要があります。
土地の固定資産税評価額は、納税通知書以外にも土地の所在地の市区町村役場で名寄帳や固定資産評価証明書を取得すれば確認可能です。
固定資産評価証明書は相続登記にも用いるため、名寄帳で不動産の一覧を確認したうえで固定資産評価証明書も取得すると良いでしょう。

相続した固定資産税のかからない土地を処分するには？

固定資産税のかからない土地であっても、所有しているからには管理のための費用がかかります。
しかし、固定資産税がかからないほど課税標準額が低い土地は需要も低く、通常の売却では売れない可能性が高いです。
そのため、固定資産税のかからない土地を処分するためには別の方法を検討する必要があるでしょう。

相続土地国庫帰属制度を利用する

相続によって取得した不要な土地を処分したい場合、相続土地国庫帰属制度を利用するのがおすすめです。
建物が建っておらず、土壌埋設物や汚染がない土地であれば、権利関係の争いや担保権などがない場合に限り国に土地を寄附できます。
相続土地国庫帰属制度を利用する場合は、10年分の土地の管理費を支払わなければなりません。
管理費はどのようなエリアのどれくらいの広さの土地なのかによって相場額が変わります。

隣地所有者に売買を持ちかける

通常の不動産売却では売れない土地でも、隣地の所有者相手であれば取引が成立する可能性があります。
周囲の土地と合筆して家を増築したり、価値を高めて売却につなげたりできる可能性があるためです。
隣地の所有者が建物を増築したいと考えているようなら、安価で購入してもらえないか持ちかけてみると良いでしょう。
周囲の土地に建物がなく、合筆によって売却できる可能性が高まりそうなら周囲の土地を売却してもらえないか聞いてみるのがおすすめです。
ただし、個人間で不動産取引をおこなおうとするとトラブルになる可能性もあるため、不動産会社に仲介を依頼しておくのが良いでしょう。

寄附採納申請をおこなう

相続土地国庫帰属制度以外にも、公共の用途で使用できる土地であれば寄附によって処分できる可能性があります。
自治体に土地を寄附するためには、寄附採納申請をおこなって自治体側から受理されなければなりません。
寄附を受け付けているのは、道路など公共物として使用できる土地であり、すべての土地を寄附できるわけではない点に注意が必要です。
寄附にあたっては関係各課が協議して受諾するかを決め、寄附を申請した方が予定されている用途のための工事をおこなって分筆登記をおこないます。
対象となる土地が限られているうえ、手続きや工事など、寄附する方の負担が比較的重い傾向にある点に注意しましょう。

まとめ

固定資産税がかからず、相続が可能な土地は課税標準額が低く、売却も難しい土地です。
相続が可能であるため通常どおりの相続手続きが必要であり、相続税が発生する場合は申告と納付が求められます。
不要な土地を処分したい場合は、相続土地国庫帰属制度や隣地所有者の方との売買を検討してみると良いでしょう。

土地や建物を売却するときには、不動産会社からの査定を受けたうえで買い手をみつけてもらうよう仲介を依頼するのが一般的です。
査定の金額は会社によって大きく異なり、高額査定を受けると嬉しく感じるのではないでしょうか。
この記事では、不動産会社によって査定額が異なる理由や高額査定における意図についても解説しますので、土地や建物を売却予定の方はお役立てください。

不動産会社によって高額査定など査定額が異なる理由

土地や建物の査定を受けるときには、できるだけ高い金額で売却できるよう高額査定を期待するでしょう。
査定額は不動産会社によって大きく異なりますが、差が発生する理由を理解していないと思ってもいない事態につながりかねません。
ここでは、会社によって査定額が異なる理由についてご説明します。

査定の種類

査定においては、物件の所在地のほか、種別、築年数、面積、間取り、立地条件と物件の現状を把握したうえで会社が定める基準を用いるのが一般的です。
算出にあたっては、売主から提供される情報だけでおこなう机上査定と、不動産会社の担当者が物件を訪問して調査をおこなったうえで積算する訪問査定があります。
近隣における比較物件の売却事例などを参考にする点は、どちらも同じです。
机上査定は、Webサイトや一括査定サイトなどにおける入力フォームに売主が必要事項を記入するだけで計算するもので、早いときには即日で査定結果を得られるでしょう。
ただし、担当者が物件を確認しているわけではなく、内装や設備などの現状を査定に反映できません。
机上査定は、あくまで目安として受け止めておくと良いでしょう。
訪問査定は、データだけではなく物件を細かく調査しており、売買価格に近い金額が計算されます。
査定額を計算するうえで複雑な作業をおこなっており、査定結果が提出されるまでに1週間ほどかかるケースも珍しくありません。
売却する予定がなく、どれくらいの金額で売却可能なものかを把握する目的のときには机上査定が適しています。
ただし、机上査定の結果などにより、売却する気持ちが大きくなったときには訪問査定を依頼しましょう。
売却するつもりがない状態で訪問査定を依頼するのはおすすめできませんが、売却を予定しているときには机上査定ではなく訪問査定が適当です。
なお、机上査定において高額の査定を受けたにも関わらず、物件の状況によっては訪問査定で大きく減額する可能性があります。
この点も、査定額に差が発生する1つの理由です。

不動産会社の得意分野

不動産会社は、土地や建物の売買を仲介するとともに、賃貸物件の入居者確保、賃貸物件の維持管理、物件の買取など多種多様な業務を請け負っています。
それぞれ得意としているジャンルがあり、売買の仲介においても売主側の買い手をみつける業務が得意な会社と、買い手の依頼を受け上手に物件を見つけ出す会社に分かれます。
売主側の会社は、買い手を見つけるノウハウやテクニックを持っているとともに売却の実績が豊富であり、適切な査定金額を提示するでしょう。
一方、得意としていない会社においては、物件の価値を見誤って高額査定をおこなったり低すぎる金額を提示したりする可能性があります。
また、売り上げを伸ばす必要があるときには、媒介契約の締結を狙って高額査定を提示するかもしれません。
会社が得意としている業務や都合によっても、査定額に大きな差が発生すると理解しておきましょう。

不動産の査定において一括査定サイトを利用するときの注意点

土地や建物を売却するときの売り出し価格は、売主の責任で設定するものです。
売却するときには適正価格の設定が重要なポイントであり、売り出し価格が高すぎると、買い手が興味を示さず内見は申し込まれないでしょう。
ところで、一括査定サイトを利用して提示してもらう査定額は適正価格なのでしょうか。

一括査定サイトのメリット

訪問査定においては査定を依頼してから査定結果を受けるまでに1週間程度が必要なのに対し、一括査定サイトにおける机上査定は早期に結果を得られます。
複数の店舗を訪問する必要がないとともに担当者へ説明する時間を省け、忙しい方は助かるでしょう。
机上査定を依頼するときも複数の会社に依頼するには、それぞれの会社に対して情報を提供する必要があります。
一括査定サイトにおいてはフォーマットへ入力するだけで複数の会社から査定額が届き、1時間程度の入力作業で済む点は大きなメリットです。
ただし、査定額には土地や建物の実態が加味されておらず、一括査定サイトによる結果は参考数値として受け止めておくのが得策です。

査定額の信ぴょう性

一括査定サイトは机上査定であり、物件の現状が査定額に反映されていません。
物件の状態によっては、適正価格との間で大きな差が発生するでしょう。
さらに、近隣における類似物件の売買実例が反映されているとしても、地域の実情を把握できていないなど査定額は信ぴょう性が低くなるでしょう。
高額査定を提示されたからといって、真に受けるのは危険です。

不動産会社は民間企業

民間企業の営業マンである限り営業成績は重要であり、会社によっては、しつこい営業をかけてくる可能性があります。
他社へ仲介を依頼したと言っても、他社よりも売り出し価格を上乗せするなど言葉巧みに契約を求めてくるでしょう。
不動産登記簿における名義人が変更されないうちは、電話などでの問い合わせが続く可能性がある点にも注意してください。

査定において高額査定を提示する不動産会社の意図

訪問査定であっても、何らかの意図を持って相場に比べて高額な査定額を提示してくる不動産会社があります。
ここでは、高額査定を提示してくる意図として考えられる点についてご説明します。

媒介契約

複数の会社に査定を依頼して各社が相場に近い適正価格の査定額を提示してきたときに、高額の査定を提示した会社に対しては期待を持ってしまうでしょう。
高額査定を提示してくる不動産会社の意図の1つは、この点にあり、売主の気持ちを利用して何とか媒介契約に持ち込もうとしていると考えられます。
媒介契約とは売主に代わって買い手をみつける業務を委託するものであり、契約の内容によっては他社との契約に対しては制限を受けます。
相場に比べて高い売り出し価格のうちは、なかなか内見の申し込みがこないでしょう。
半月ほど経つと、会社が売り出し価格を値下げするよう求めてくるのが想定されます。
段階的に値下げを提示されるケースもありますが、最終的に相場に近い金額まで値下げしないと売買契約の成立は難しいでしょう。
時間の無駄使いになって、売却期間が長引く結果になりかねません。
なお、一括査定サイトは競合ありきの集客施策の面もあり、こうした意図によって高額な査定を提示する会社が多くみられるのが実態です。

買い手の情報

不動産会社は、さまざまな買い手に関する情報を入手しており、売り出す物件と類似の物件を探している方を把握している可能性があります。
買い手が急いで物件を欲しがっているなど、相場よりも高い価格で販売できる見込みを持っているときには高額な査定額を提示してくるでしょう。
査定額が高いとしても、買い手の予定があるなど具体的な意図を説明してもらえるときは信頼してもよいかもしれません。

まとめ

不動産会社の査定は、情報だけでおこなう机上査定よりも、実際に建物を確認する訪問査定のほうが実情を反映した価格です。
ただし、媒介契約を狙っているときは意図的に高額の査定額を提示するときもあるため、注意しましょう。

不動産を相続した際、その不動産の名義を変更する必要がありますが、2024年4月、その手続きが義務化されました。
この記事では、不動産の相続登記が義務化された背景や、義務となった内容や罰則、相続したくない土地の放棄が可能となった新たな制度について解説します。
相続にともなう登記の義務化や手続きに対する理解を深めるために、ぜひお役立てください。

不動産相続登記が義務化された背景

相続登記とは、相続した不動産の名義を変更するための手続きです。
なぜ相続登記が義務化されたのか、まずはその背景についてから確認しましょう。

所有者不明の不動産増加が問題に

近年、登記簿などの公的記録によっても所有者が確認できない所有者不明土地が増加しています。
土地の相続登記をおこなわない場合は、相続人全員で共有する状態です。
そのあと、相続人が亡くなると、亡くなった相続人の子どもなどが新たな相続人となり、土地の共有者が増え、権利関係が複雑化します。
所有者不明土地とは、このように所有者が不明になった土地です。
所有者が不明なため、国や自治体が建物の管理や処理をおこなうことが困難で、廃墟化しても対処できません。
所有者不明土地の問題は全国で増え続けており、国土交通省の調査によれば、全国の所有者不明土地の面積は九州よりも広いと推測されています。

今まで相続登記されないケースが多かった理由

相続登記がおこなわれないケースが多かった理由は、主に2つあります。
1つは手続きの難しさです。
従来の登記はすべての相続人の合意が必要であり、相続人が多くなるほど合意を得るのに手間がかかります。
意見の対立により合意が得られない場合、多大な手間がかかる可能性があり、手続きの煩雑さは大きなリスクでした。
登記にかかる費用も理由の1つと言えるでしょう。
手続き自体に負担がかかるだけでなく、費用の面でも負担を強いられ、専門家に手続きを依頼した場合は報酬も支払わなければなりません。
このように、少なくない負担がリスクとなり、登記を避けるケースが多く見受けられました。

相続登記の義務化はメガ共有地問題への対策の1つ

不動産相続登記の義務化には、メガ共有地問題が大きく関係しています。
メガ共有地とは、多数の相続人が存在するために所有権が分散し、不動産の管理や売買が困難になった土地です。
この社会問題が全国で深刻化すると、土地が有効活用されない状態が続き、災害時の対策や地域開発に悪影響が及ぶことが予想されます。
こうした事態を避ける手段の1つとして、所有者不明土地の増加を防ぐために義務化が導入されました。

過去の相続に関する相続登記も義務化される

過去に発生した相続も、義務の対象に含まれます。
登記をせずに放置している土地がある場合、期限までに登記を済ませなければ10万円以下の過料が課せられるため注意が必要です。
2027年3月末までは猶予期間となっていますので、それまでに過去の相続分について再確認し、必要であれば速やかに登記手続きをおこなうようにしましょう。

不動産相続登記の義務化される項目や罰則の内容

相続登記の義務化により、登記の期限や、期限を守らなかった際の罰則も規定されました。
そこでここからは、義務となった具体的な変更点や、新しく作られた制度の内容について解説します。

相続登記の申請義務化

2024年4月1日より、相続登記の申請が義務化されました。
不動産の所有者が亡くなった場合、所有者の相続人は、不動産の相続があると知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。
期限までに申請しなかった場合、法務局から申請を求める催告が通知されます。
それでも申請しなかった場合、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。
正当な理由かどうかは、法務局の登記官が個別に内容を確認して判断するため、明確な基準を示すことは難しいです。
一例として、相続人の数が多すぎる、経済的な理由で申請が難しいなどの理由が該当するとされています。
また、前述の通り、過去の相続分についても義務化の対象となっているため注意が必要です。

相続人申告登記の創設

相続登記の申請義務化に合わせて、相続人申告登記の制度が設けられました。
相続人申告登記とは、相続人が多数存在する場合でも相続登記の申請がスムーズにおこなえるよう、従来の手続きを簡略化した制度です。
これは、相続登記の申請をおこなうためのつなぎとも言えるでしょう。
登記の申請は相続から3年以内におこなう必要がありますが、相続人同士で遺産相続のトラブルが発生した場合など、意図せず期限を超える可能性があります。
しかし、相続人申告登記は相続人が複数存在していても全員の合意は必要なく、自分1人で申請が可能です。
相続人申告登記がされていれば相続登記義務を果たしたと見なされるため、期限を過ぎても過料の対象となりません。
オンラインでの申請も可能で、署名や捺印も不要なため、手間をかけずに手続きを済ませられます。

氏名や住所変更の登記の義務付け

登記簿上の情報を最新に保つため、2026年4月1日から、登記名義人の氏名や住所変更の登記も義務化されます。
土地の所有者の氏名や住所に変更があった場合、2年以内に登記をおこない、登記簿上の情報を更新しなければなりません。
万が一、期限までに変更登記をおこなわなかった場合、5万円以下の過料が課される可能性があるため、早めに意識しておくことが重要です。
なお、期限となる2年以内とは、最新の情報が住民票などに記載された日を基準として判定されます。
たとえば、引っ越しによって住所が変わり、その内容が住民票や戸籍謄本に反映されたのが1月1日であれば、1月1日が期限の「2年以内」の起算日となります。

不動産相続登記の義務化にともない相続したくない土地の放棄が可能に

登記の義務化にともなって、相続したくない土地を放棄できる、相続土地国庫帰属制度が用意されました。
ここからは、相続土地国庫帰属制度とはどのような制度なのか、簡単に解説します。

相続土地国庫帰属制度とは

相続土地国庫帰属制度とは、相続によって受け継いだものの管理が難しい土地や、使い道が見いだせず不要な土地を国に引き渡し、国庫に帰属させる制度です。
相続によって土地を得たにもかかわらず、さまざまな理由から管理や維持が困難になるケースは少なくありません。
そのような状況に陥り、土地を持て余してしまった相続人の負担を軽減するために、2024年4月から施行されました。
この制度を利用すれば、意図せず不要な土地を相続してしまった場合でも、相続放棄せずに不要な土地だけを手放すことができます。
ただし、国が引き受けるのは一定の要件を満たした土地のみで、手続きをすれば必ず土地を引き渡せるわけではない点に注意してください。
たとえば、建物が残っている土地は引き受けの対象外と定められています。

相続土地国庫帰属制度を利用する際にかかる費用は？

相続土地国庫帰属制度を利用する際は、一定の申請料が必要です。
土地の引き受けが承認された場合は、さらに負担金を納めなければなりません。
負担金は10年分に相当する管理費として支払うもので、原則として20万円と定められています。

まとめ

不動産の相続登記が義務化された背景には、所有者不明土地の増加やメガ共有地問題があります。
登記の申請義務化にあわせて相続人申告登記が創設されたほか、氏名や住所の変更登記の義務付けも今後実施される予定です。
また、相続したくない土地を放棄できる相続土地国庫帰属制度の運用も開始されています。