空き家を相続放棄することは可能?管理責任と手放す方法を解説

空き家を相続放棄することは可能?管理責任と手放す方法を解説

被相続人の物件を相続したくないときは、相続放棄の手続きをすることで、相続しなくて済みます。
それにより、固定資産税の支払い義務や住宅ローンの残高の返済義務は免れますが、デメリットもあるので注意しましょう。
こちらの記事では、空き家の相続放棄とはなにかお伝えしたうえで、管理に関する責任と手放す方法について解説します。

空き家の相続放棄とは

空き家の相続放棄とは

相続放棄とは、被相続人の資産と負債など、すべての遺産を引き継ぐ権利を放棄する選択です。
遺産には、不動産のほかにも預貯金や金融商品など、さまざまな種類があるので、慎重に決断しなければなりません。
ここでは、相続放棄の特徴を解説します。

すべての財産の権利を剥奪

相続放棄をする場合、プラスの財産もマイナスの財産もすべて引き継ぐ権利を失います。
つまり、「預貯金は相続して空き家のみ放棄したい」などと財産を取捨選択できるないので注意が必要です。
分かりやすく説明すると、相続放棄をすると法定相続人としての権利がなくなり、もともと相続する権利がない方と同じ立場になります。
空き家を所有するのは負担が大きいと感じたとしても、ほかに相続したい財産があるなら一緒に引き継ぐしかありません。

親族への連絡が必要

法定相続人が相続しないと決めた場合、相続権は次の相続人に回ります。
次の相続人に何も連絡せず相続権を放棄すると、知らぬ間に権利が回っていて、気づいたときには放棄できる期間が過ぎている可能性があります。
負債の多い遺産が回ってくると、相続人にとっては返済義務がのしかかり、負担が大きいです。
何も連絡しなかったことで、自分の意思とは関係ない負債が発生すると、親族間であってもトラブルを避けられません。
ほかの方たちに迷惑をかけないためにも、相続権を次に回すのであれば、必ず連絡しましょう。

申請できるのは相続開始から3か月以内

遺産を引き継がないと決めたのであれば、相続が始まって3か月以内に申請が必要です。
具体的には、相続人になったと知った日を基準に3か月です。
家庭裁判所に遺産を相続する意思がない旨を申請して、受理してもらえるのを待ちます。
なお、被相続人の死亡日から3か月過ぎると、相続人たちが相続の事実を把握していなかったとしても、相続放棄が認められないケースもあります。
そのため、相続を拒否するのであれば、できるだけ早いタイミングで動き始めましょう。

空き家の相続放棄における管理責任とは

空き家の相続放棄における管理責任とは

2023年4月1日より、相続放棄後の空き家や土地の管理ルールが新しくなりました。
少子高齢化や登記ルールの曖昧さなどを理由に、日本全国では九州本土の面積を超えるほどの土地が所有者不明の状態になっているのが社会問題になっています。
この問題を解決するために、民法が改正されました。
ここでは、相続放棄後の管理に関する責任について解説します。

相続財産に属する財産を占有していると管理義務が発生する

以前までの民法では、遺産の引き継ぎを放棄したとしても、相続権のある不動産の管理義務が課せられていました。
つまり、次の相続人がいれば権利を回せますが、自分が最後の相続人になると、遠く離れた不動産であっても、管理義務が課せられることで負担が大きいのです。
民法改正によって、最後の相続人が遺産の引き継ぎを拒否した場合、だれも住んでいない空き家に限っては、管理義務を負わなくて良いと変更されています。
被相続人と相続人が同居していた場合は、相続放棄した後に引っ越しても管理責任が問われますが、すでに別々に住んでいるのであれば責任の負担が軽減されます。

相続人または相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまで管理義務が発生する

以前の民法では、最後の相続人は相続財産管理人の申し立てをして、遺産を引き継ぐ権利を拒否する必要がありました。
しかし、相続財産管理人の申し立てとは、次の法定相続人が誰に当たるのかがわからないときにおこなうものです。
法務省の「条文見える化」が進むと同時に、以前の民法ではすべての法定相続人が遺産の引き継ぎを拒否したときの管理責任が不透明でしたが、改正で管理義務の終期が明確になりました。
それにより、現在は相続財産の清算人(管理人)に財産を引き渡すまでの間と設定されています。

責任範囲が管理から保存に変わった

以前の民法では、問題となる財産を管理する義務があるとされていましたが、現在の民法では「保存」と表現が変更されています。
「保存」という言葉になったことで、以前ほど金銭的な負担をかけて修繕やリフォームなどの工事をする必要はなくなりました。
これは明確に記載されているわけではありませんが、民法上の「保存行為」としての修繕義務までは問われない可能性があります。
ただし、各自治体の条例や特定空き家に関する法律によっては、周囲に危害を及ぼすおそれがある物件については、行政代執行や罰則が適用される場合があります。
そのため、通告があった場合は内容を確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう。

相続放棄をせずに空き家を手放す方法

相続放棄をせずに空き家を手放す方法

空き家を手放したいという理由だけで相続放棄を選択すると、そのほかの財産まで手放さなければなりません。
遺産を引き継がないと決めたとしても、不動産を適切な状態で保存する義務は残るので、こうした負担を撤廃するにはどのような手段が有効かを知っておきましょう。
ここでは、相続放棄をせずに空き家を手放す方法について解説します。

売却

まず、もっとも一般的な選択肢としては中古物件としての売却です。
誰も住んでいない空き家は、老朽化のスピードが速まるので、少しでも早い時期に販売活動を始めるのが賢明です。
立地や広さなどの条件が優れている場合、中古物件を安く購入してリフォームしたいと考えるファミリー層の需要を見込めます。
スムーズに売買契約まで進めば、空き家を現金化できるので、遺産分割協議における財産の分配をめぐる争いを回避しやすくなるでしょう。
ただし、経年劣化が進み見た目が悪かったり、物件構造が腐敗していたりする場合、すぐに購入希望者が現れる保証はありません。
どうしても売却を成立させたいなら、専門業者に買い取ってもらう方法も視野に入れましょう。
この方法であれば、価格は相場より下がる可能性がありますが、早期に売買を成立させたい方には適しています。

寄付

売却が難しい空き家を手放したい場合は、寄付という選択もあります。
寄付先としては、自治体や法人、個人といったように、さまざまな候補が考えられます。
法人や個人に対して寄付する場合は、贈与とみなされて税金の課税対象になる可能性があるため、事前に税金面の確認が必要です。
また、近隣住民に話を持ち掛けることで、土地が広くなるなどのメリットを感じ、引き取ってもらえることがあるかもしれません。
ただし、個人間のやり取りで金銭が発生していなくても、不動産価値によって贈与税が発生する場合があります。
そのため、トラブル防止のためにも、贈与契約書を作成したうえで空き家を引き渡すのが望ましいです。
引き取り先が見つからない場合は、不動産の所在する地域の自治体に相談してみましょう。
自治体側で公的な活用目的があれば、調査結果によっては引き取ってもらえる可能性があります。
しかし、老朽化が進みすぎている空き家の場合、維持費や解体費が膨らんでしまうため、受け入れ先を探すのは容易ではありません。
そのため、寄付を考えるなら、状態が比較的良い段階のうちに検討を始めることも重要です。

まとめ

相続放棄とは、空き家を含むすべての財産を引き継ぐ権利を失う選択であり、おもに負債が資産を上回るケースで利用されます。
相続の発生から3か月以内に申請が必要になるため、素早い決断が求められます。
空き家のみを処分したい場合でも、相続放棄をしてしまうと、ほかの財産まで手放さなければならないので、売却や寄付といった手段を活用して検討するのが良いでしょう。