不動産売却における耐用年数とは？建物構造別の数値と減価償却も解説！

不動産売却にあたって知っておきたいことのひとつに、これから売り出す建物の耐用年数があります。
詳細を把握していないと、不動産売却にともなう手続きがスムーズに進まなくなるおそれがあるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却における耐用年数とは何か、建物構造別の数値、減価償却との関係を解説します。

不動産売却における耐用年数とは

耐用年数と一口にいっても実は3種類あり、それぞれで意味が異なるため注意が必要です。
各耐用年数の概要は以下のとおりです。

物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、建物を物理的に使用できる期間、つまりは建物の寿命を指します。
規定の期間が過ぎると、構造や品質などに問題が生じやすいため、建物としての使用が難しくなります。
また、物理的耐用年数が想定されるのは、不動産だけに留まりません。
テレビなどの家電製品では、いつまで使えるのかが重要な問題であるため、品質を維持できる期間がよく表示されています。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、税法上で価値が認められる期間であり、具体的な数値は国が決めています。
物理的な寿命を指す基準ではないため、規定の期間が過ぎるとただちに問題が起きるわけではありません。
法定耐用年数を用いる場面は、固定資産税などを算出するときです。
不動産の価値は一定ではないため、課税にあたって価値を都度調べなくてはなりません。
このとき、法定耐用年数をもとに課税時点での価値が調べられ、適切な税額が算出されています。

経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、建物の経済的価値がなくなるまでの期間です。
物理的耐用年数と少し似ていますが、あくまで経済的価値を基準としている点に違いがあります。
物理的な寿命を指すわけではないため、規定の期間が過ぎても建物としての使用が不可能になるとは限りません。
具体的な数値は、劣化の状況や建物の機能、今後のメンテナンスなどをふまえて決定されます。
そのため、建物構造が同じでも、物件単位で数値が変わることがあります。

不動産売却でよく使われる種類

上記3種類のうち、不動産売却でよく使われるのは法定耐用年数です。
物理的耐用年数があまり使われないのは、建物の寿命は使用状況によって変わりやすいからです。
経済的耐用年数も物件ごとに差異があり、使い勝手が良いとはいえません。
対して、法定耐用年数は資産の種類に応じて決まる数値であり、現状では建物の価値を調べるときの目安として広く使われています。

不動産売却前に知りたい建物構造別の耐用年数

建物構造別の耐用年数は以下のとおりです。

一戸建て

一戸建ての建物構造はほとんどのケースにおいて木造であり、その耐用年数は22年です。
新築から22年が過ぎると、木造一戸建ては価値がゼロだとみなされます。
そのため、新築価格を22で割れば、1年あたりに失われる価値を把握できます。
新築に4,400万円かかったなら、価値が1年あたりに200万円ずつ失われていく計算です。
木造一戸建ての耐用年数はやや短く、価値の下落が比較的早いといえます。

マンション

マンションの建物構造には、鉄筋コンクリート造と鉄骨鉄筋コンクリート造の2種類があります。
前者は一般的なマンション、後者は高層マンションで採用される傾向にあります。
いずれにしても木造よりは頑丈であるため、耐用年数は47年と長めです。
価値がゼロとなるまでには新築から47年かかるため、マンションは資産性に比較的優れているといえます。

木造アパート

木造アパートの建物構造は、木骨モルタル造となっているケースがあります。
木骨モルタル造の耐用年数は木造一戸建てより短く、20年しかありません。
耐用年数がやや短い木造一戸建てよりもさらに早く価値が下がっていくため、不動産売却にあたっては注意しましょう。

中古不動産のケース

一戸建てやマンションが中古だったとき、耐用年数は以下の方法で算出します。
（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％
たとえば、取得の時点で築10年だった木造一戸建てなら、耐用年数は「（22年－10年）＋10年×20％＝14年」となります。
取得時点での築年数を耐用年数から差し引くだけでは、正しい計算になりません。
なお、耐用年数が短い不動産だと、取得の時点で耐用年数をすでに過ぎているケースが想定されます。
このときは、法定耐用年数に20％をかける形で計算します。
木造一戸建てなら「22年×20％」となるため、耐用年数は一律で4年です。
これから売却する不動産が取得の時点で中古である場合は、耐用年数の計算を間違えないように注意しましょう。

不動産売却における耐用年数と減価償却の関係

不動産売却にあたり、建物の耐用年数は減価償却と関係します。
減価償却の概要や耐用年数との関係は、以下のとおりです。

減価償却とは

減価償却とは、不動産などの取得にかかったお金を毎年少しずつ経費として計上する手続きです。
仮に不動産の取得で3,000万円かかったとしても、一度に全額を経費にはできません。
取得にかかった費用を耐用年数で分割し、1年分に相当する金額だけを毎年計上していきます。
減価償却の対象となる資産は、不動産だけではありません。
事業に用いる機械や器具なども、取得費用を減価償却によって計上することがあります。
減価償却の適用条件は、まず取得価格が10万円以上であることです。
そして耐用年数が1年以上あり、時間の経過によって価値が下がっていく資産が対象とされます。
そのため、不動産で減価償却が必要なのは主に建物であり、土地は対象外です。
土地は建物と違って経年劣化がなく、時間の経過だけでは価値が下がらないと考えられるからです。

不動産売却における減価償却

減価償却は不動産売却と関係しますが、目的が少し変わります。
不動産売却時の減価償却は、譲渡所得を正しく計算するためにおこなうものです。
譲渡所得とは不動産売却による利益を指し、以下の方法で算出します。
収入金額－（取得費－減価償却費）－譲渡費用
譲渡所得は、不動産売却の収入がそのまま該当するのではなく、売却した不動産の取得費と譲渡にかかった費用をそれぞれ差し引かなければなりません。
そして、売却した不動産が建物なら、取得費から減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費とは、時間の経過によって失われた資産価値を数値化したものです。
不動産売却後に減価償却をしっかりおこなわないと、譲渡所得を正しく計算できず、納税に不備が生じかねません。

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の2種類があります。
適切な計算方法は不動産の取得時期に応じて変わりますが、現在では定率法を使えるケースは限られており、定額法を用いるほうが無難です。
定額法で減価償却費を計算するとき、建物の耐用年数が必要になります。
計算の流れは、建物の取得費を調べるところから始まります。
建物と土地をセットで取得していたときは、取得費の総額から土地の価格を差し引きましょう。
次に、建物構造に応じた法定耐用年数から、規定の償却率を調べます。
償却率とは、1年単位で経費に計上できる金額の割合であり、定額法と定率法で数値が変わるため注意が必要です。
建物の価格に償却率をかければ、1年ごとに失われる価値が計算できます。
あとは、1年ごとに失われる価値に、取得から売却までの経過年数をかければ減価償却費となります。

まとめ

耐用年数と一口にいっても3種類ありますが、不動産売却によく用いるのは、税法上で価値が認められる期間を指す法定耐用年数です。
建物構造別の耐用年数に関しては、木造一戸建てなら22年、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションなら47年などとなっています。
不動産売却において、耐用年数は譲渡所得の計算で建物の減価償却をおこなうときに関係します。