不動産購入の流れは？販売形態と注意点を解説

土地や建物を買うにはなにをするの？と疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。
不動産には販売形態が複数あるため、どのような流れで購入できるのかをあらかじめ把握しておくと、未然にトラブルを防いで円滑に手続きを進められるため安心です。
そこで本記事では、不動産の販売形態をお伝えしたうえで、土地や建物を購入する流れと注意点について解説します。

不動産の販売形態は？

不動産の販売形態は、売主物件と仲介物件の2種類に区分されます。
売主物件とは、所有者（売主）から直接土地や建物を購入する方法のことです。
ただし、個人間での物件取引はほとんどなく、通常は不動産会社が所有する物件を個人が購入する形になります。
売主物件は、仲介手数料がかからない点と、引き渡しまでの時間が短い点がメリットと言えるでしょう。
仲介手数料は、売主と買主が直接取引をおこなうため発生しません。
また、売主と直接連絡が取れるため、連絡や交渉がスムーズに進み、売買契約や引き渡しまでの時間を短縮することができます。
一方で、売主物件のデメリットは、物件探しの負担と金融機関の手続きです。
不動産会社と媒介契約を結べば、立地・間取り・築年数などの条件を提示するだけで条件に合った物件を紹介してもらえ、複雑な手続きも代行してもらえます。
しかし、直接売主を探す場合は、条件に合った物件を探すだけでなく、交渉、売買契約、住宅ローンの契約まですべて自分でおこなう必要があるため、注意するようにしましょう。
売主が業者であれば、売買契約や住宅ローンの契約などのサポートを受ける可能性がありますが、その分、仲介手数料が発生してしまいます。
仲介物件とは、不動産会社と媒介契約を結んで、条件に合った売主から土地や建物を購入する方法のことです。
仲介物件は、物件探し、価格交渉、売買契約の代行、金融機関などの外部手続きまですべてサポートを受けられる点がメリットと言えるでしょう。
初めて土地や建物を購入する場合、専門知識がないために戸惑うことも多いですが、媒介契約を結んでいれば専門家からアドバイスを受けることができます。
価格交渉や条件変更など、売主とのコミュニケーションも仲介業者が間に入るため、買主の希望がとおりやすくなるのは安心でしょう。
しかし、仲介物件のデメリットは、仲介手数料がかかる点です。
仲介手数料の利率は不動産会社ごとに異なりますが、上限額は「成約価格×3%+ 6万円＋消費税」で計算することができます。
たとえば、4,000万円の物件であれば、仲介手数料は最大で約138万円となるため、媒介契約を締結するメリットと比較して検討する必要があります。

不動産を購入する際の流れは？

不動産を購入する際の流れは、以下のようになります。
情報収集、問い合わせ、内覧、絞り込み、購入申し込み、住宅ローンの事前審査、重要事項説明、売買契約の締結、住宅ローンの申し込み、残金決済、引き渡しです。
土地や建物を購入する際には、まず予算、立地、間取り、築年数などの条件を明確にし、優先順位をつけながら気になる不動産を探します。
興味のある物件が見つかったら、問い合わせをおこないます。
中古物件の場合は内覧の日程を調整してもらい、新築物件の場合はモデルルームがあれば現物を確認できますが、建築中の物件の場合は詳細を不動産会社から聞くしかありません。
内覧やモデルルーム見学は複数回可能ですので、実際に現場を訪れて生活イメージを膨らませたり、中古物件の場合は経年劣化の度合いを確認したりしましょう。
複数の物件で絞り込めなくなった場合は、共に住む予定の人と相談しながら優先順位をつけると、候補物件の順位付けがしやすくなります。
購入したい物件が決まったら、売主に対して「この物件を買いたい」と意思表示をし、購入申し込みをおこないます。
新築マンションの場合は、申込証拠金として2万〜10万円ほど請求されることが多いでしょう。
住宅ローンを利用する場合は、購入申し込み後に金融機関で事前審査を受け、経済状況や過去の記録を基にローンの可否や融資可能額の目安を確認するようにしましょう。
売買契約を締結する前には、宅地建物取引士による契約内容の説明がおこなわれます。
これは必ず対面で実施する義務があり、契約内容に疑問があればこの時点で確認することが重要になります。
契約内容に問題がないと判断できたら、正式に売買契約を締結しましょう。
契約締結後にキャンセルする場合は、違約金が発生するため、入念に確認してから決断することが求められます。
住宅ローンを組む場合は、売買契約締結後に金融機関で本審査を申し込み、ローン契約を締結しましょう。
ローンを利用する場合は、金融機関から売主に残金が支払われ、ローンを利用しない場合は買主から売主に残金を一括で支払います。
入金が確認されたあとに引き渡し日を確定し、司法書士が立ち会いのもとで不動産の所有権移転登記をおこない、手続きが完了します。

不動産購入の注意点は？

不動産購入の際の注意点を、資産計画、災害リスク、契約段階ごとに詳しく解説します。
まず、土地や建物の購入は高額なため、予算を正確に把握することが重要になります。
内訳を理解していないと、大幅に予算オーバーする可能性があるでしょう。
たとえば、税金や各種手数料、頭金、手付金などを含めた初期費用の目安は、新築物件で販売価格の3〜7%、中古物件で販売価格の6〜10%になります。
住宅ローンを利用する場合でも、初期費用は預貯金から支出する必要があるため、新生活を始めるための引っ越し費用なども考慮して十分な貯蓄が必要になります。
中古物件を購入する場合、経年劣化の進行度合いにより、高額なリフォームやリノベーション費用が後から発生する可能性があるでしょう。
中古物件は新築物件よりも安価であることが多いですが、修繕費が高くつくリスクも考慮する必要があります。
次に、地震や台風などの自然災害が多い地域で物件を探している場合、ハザードマップを活用して災害被害のリスクを確認することが重要です。
ハザードマップでは、地震、氾濫、地盤被害、津波、大雪などのリスクが示されており、避難場所や火災の延焼危険度なども確認することができます。
近年では地震による被害を懸念する人が増えているため、中古物件を購入する際には耐震基準の確認も重要になります。
これにより、被害リスクを軽減することが可能です。
最後に、土地や建物のような高額な資産の取引では、専門用語が多く飛び交うことがあるでしょう。
そのため、手続きは慎重に進めることが大切です。
売買契約を締結する前には、専門知識を持った担当者から契約内容に関する重要事項説明がおこなわれます。
契約内容の書面を事前に確認し、不明点や疑問点があれば、重要事項説明の際にしっかり確認して納得したうえで取引に応じるようにしましょう。

まとめ

土地や建物を買う際は、売主と直接取引する売主物件もしくは不動産会社の仲介で売主と取引をする仲介物件の2種類の販売形態から選びます。
売買に関する知識や経験があって仲介手数料を節約したい場合は売主物件、専門家のサポートを受けながら売買契約を結びたいのであれば仲介物件がおすすめです。
資産計画から契約までの注意点を十分に理解したうえで、トラブルなく購入できるように進めるようにしていきましょう。