不動産購入の重要事項説明とは？ポイントと注意点を解説

土地や建物を買ったとき、必ず実施される重要事項説明が何かわかっていない方は多いでしょう。
専門用語が多く盛り込まれているため初めて取引する人には堅苦しいイメージを持たれがちですが、後からトラブルにならないためにも正確に理解しなければなりません。
そこで本記事では、不動産購入時の重要事項説明とはなにかをお伝えしたうえで、チェックポイントと注意点を解説します。

不動産購入時の重要事項説明とは？

不動産購入時の重要事項説明とは、宅地建物取引業法（宅建業法）に基づく手続きであり、高額な資産の取引における買主保護を目的としたものです。
土地や建物などの不動産取引は頻度が少なく、多くの人が取引経験や知識に乏しいため、専門用語が多く使用される契約書の内容を正確に理解するのは難しいことが多いでしょう。
そのため、買主が誤解や認識不足により損害を被るトラブルが発生していました。
このため、重要事項説明が義務づけられ、買主が不必要な損害を被らずに済むよう保護されています。
重要事項説明が実施されるのは、売買契約を締結する前です。
説明は、宅地建物取引士がおこない、書面で内容を提供したあと、買主と売主に対面で説明をおこないます。
説明に使用する書面には、宅地建物取引士の署名と押印が必要になります。
賃貸契約では、事前に書面が送付され、文字や音声を認識できる要件を満たす場合には、対面の代わりにオンラインでの説明も認められるでしょう。
しかし、土地や建物の売買契約の場合、高額な取引であるため、必ず対面で説明を受ける必要があるでしょう。
対面またはオンラインで説明を受ける際、宅地建物取引士は宅地建物取引士証を提示します。
この証明書は、不動産知識を持つ専門家であることを示します。
証明書を持たない場合、適切な説明がされない可能性があるでしょう。
説明を受けたうえで売買契約を締結した場合、あとから「知らなかった」や「理解できていなかった」といった理由での契約キャンセルは原則としてできません。
契約締結後のキャンセルには違約金が発生する規定があるため、契約内容を正確に理解し、疑問や不安をすべて解消してから契約を進めることが重要です。
重要事項説明は、買主保護のために設けられた手続きであり、売主にとっても不当なキャンセルやクレームを防ぐ役割を果たします。
契約ごとに内容が異なるため、不明点がある場合は宅地建物取引士に相談し、解決してから契約を進めるようにしましょう。

不動産購入時の重要事項説明のチェックポイントとは？

不動産を購入する際には、売買契約を締結する日に宅地建物取引士から「取引物件」や「取引条件」に関する重要事項説明を直接受けます。
売買契約を締結後に買主の都合でキャンセルする場合には、違約金が発生するため、説明を受けた際に不明点があればその場で確認するようにしましょう。
重要事項説明と売買契約の締結が同日におこなわれることに不安を感じる場合には、不動産会社に相談し、書面を用意してもらうことができます。
書面の内容を事前に確認し、疑問や不安な点を明確にしておけば、当日に認識のすり合わせができ、安心して契約を進めることができます。
重要事項説明のチェックポイントはいくつかあり、説明者の資格の有無、取引物件の情報、法令上の制限、インフラ整備、敷地と建物の状態、代金以外の金銭、契約解除の条件です。
重要事項説明をおこなうことができるのは、宅地建物取引士証を取得している者のみです。
説明をおこなう前に宅地建物取引士証を提示するのが一般的でしょう。
しかし、提示がない場合は、説明を受ける側が指摘し、適切な資格を持つ者が立ち会っているか確認する必要があります。
取引物件の情報については、所在地、間取り、構造、築年数など、売主が提示する情報とパンフレットなどの情報に違いがないかを確認します。
売主が住宅ローンを契約していた場合には、金融機関から抵当権が抹消済みであるかを確認しましょう。
抵当権が抹消されていない場合、金融機関の判断で購入した物件が競売にかけられる可能性があるため、注意が必要です。
法令上の制限があると、将来的に一戸建て住宅の改築や新築が認められない場合があるため、建築基準法や都市計画法の制限事項がないかを確認します。
生活に必要なインフラ（飲用水、電気、ガス、下水など）が整っていないと、買主が工事費を負担しなければなりません。
そのため、インフラの整備状況や整備が必要な場合の費用を把握したうえで契約するか決定してください。
敷地と建物の状態については、一戸建ての場合、道路との距離、排水施設、傾斜の有無などを確認し、生活に不具合が生じる可能性があれば理解しておきましょう。
手付金、固定資産税等精算金、管理費等精算金など、購入代金以外に請求される項目がある場合は、書面に記載されているため、目的と金額に相違がないか確認します。
最後に、売買契約締結後に売主や買主が一方的に契約をキャンセルする場合のペナルティについても具体的な記載があります。
自分の都合で契約解除する場合のペナルティだけでなく、相手の都合で契約解除する場合のペナルティについても納得できるか確認しておくようにしましょう。

不動産購入時の重要事項説明を受けるときの注意点は？

重要事項説明の注意点は、次の4点です。
コピーを当日までに受け取ること、変更時には新しい書面を受け取ること、説明前にサインをしないこと、業者の違法性に注意することです。
基本的には売買契約を締結する日に重要事項説明がおこなわれますが、当日に説明を聞いただけで契約内容を完全に理解するのは難しいでしょう。
そのため、不動産会社の担当者に書面をあらかじめ受け取り、当日までに熟読するようにしてください。
契約内容について理解を深めたうえで疑問点や不明点をまとめておけば、当日の説明もスムーズに受けられ、売買契約締結後のトラブルを防ぎやすくなるでしょう。
また、宅地建物取引士から交付された書面に間違いや変更点があった場合、修正テープで修正するのではなく、必ず新しい書面を作成してもらってください。
手書きで修正した場合、後に買主または売主が個人的な理由で書き換えをしたと疑われる可能性があるでしょう。
さらに、重要事項説明を十分におこなわずに書面に署名・押印をするように迫る不動産会社もありますが、必ず納得してからサインをするようにしてください。
また、説明を省こうとする業者がいる場合、法令に違反している悪質な売買取引を斡旋している可能性もあるため、業者選びは重要になります。
売買契約を締結する前に説明を受けるだけでなく、説明する人の宅地建物取引士証の提示や書面の事前交付など、ルールを正確に把握しておきましょう。
ルールが一つでも守られていない場合、あとからトラブルになる可能性があるため、不信感が残る場合は安易に売買契約を締結しないようにしてください。

まとめ

不動産を購入する場合、売買契約を締結する前に宅地建物取引士から直接「重要事項説明」を受けるように義務付けられています。
高額な買い物をする買主を保護する目的で作られたルールであり、物件条件や取引条件について専門家がわかりやすく説明をしてくれます。
悪質な業者も紛れているため、あらかじめ注意点を理解したうえで説明を受けて、売買契約に進むようにしてください。